깡통전세 이유/ 피하는 법/이미 내집이 깡통전세라면?

요즘 전국에 깡통전세가 난리 입니다. 

그런데 아파트값 하락시 내년에는 깡통 전세가 더 심해질 수 있다는 기사가 있어서 훑어 보도록 하겠습니다.

 

 

 

https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&prsco_id=023&arti_id=0003759068 

‘깡통 전세 대란’ 경보… 공동주택의 38%가 위험권

 

아파트 값 떨어진 거라 깡통전세가 어떤 상관이지?

전세가율이 폭등한 직접적인 원인은 매매가 급락이다. 국토연구원은 최근 연구보고서를 통해 “전세 보증금 미반환 주택 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정되며 매매가가 20% 하락할 경우, 전세를 끼고 매입한 주택의 40%가 보증금 미반환 위험이 있다”고 밝혔다.

 

 

예를 들어 매가 3억에 전세 2억 1천만원 이였는데, 아파트 가격이 2억1천이 되거나 그보다 낮아지게 되면 

집주인은 당장 전세입자에게 9천 만원을 내줘야 하는 상황이 되는데, 

다주택이거나 추가 DSR 등 대출을 땡길 수 없게 되고

다주택에게 때리는 세금 종합 부동산 세 등이 연체되게 되면 그 때는 집이 경매에 넘겨지게 된다.

2억 1천이 된 아파트 가격인데 경매에서는 2억에도 팔리기 어려운 실정이 될테고

예를 들어 1억 5천에 낙찰이 되고 국세가 약 1천만원이게 되면

전세입자는 1천만원을 제외한 1억4천만원 밖에 못받게 되는 것.

 

 

오피스텔은 월세받던 수단 아니였나? 그런데 언제부터 이렇게깡통 전세의 온상이 되었을까?

재인 정부가 2020년 서민 주거 안정을 명분으로 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권 등 임대차 3법을 도입하자 시장은 정반대로 움직였다. 2020년 서울 아파트 전세 가격(KB국민은행)이 12.25%, 2021년 11.36% 폭등했다. 아파트 매물 부족 사태까지 벌어지면서 젊은이와 서민층은 저렴한 빌라·오피스텔로 몰렸다. 정부의 전세 보증금 대출 확대로 빌라·오피스텔도 전세 계약이 대거 이뤄진다. 전세 자금 대출 잔액이 2017년 48조6000억원에서 2021년에 170조원까지 급증했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “당시 정부의 보증보험 확대, 전세 대출 확대 정책 탓에 빌라에 월세가 아닌 전세로 입주한 사례도 많았다”고 말했다

 

한마디로 계약갱신청구권이 쉬웠던 임대차 3법을 도입한 이유로

서민 주거 안정을 위해 선한 의도로 도입된 제도 때문에 4년간 임대료를 집주인이 올릴 수 없게 되자 계약갱신 물건이 아닌 경우에는 11%이상의 전세가격이 폭등했고 이를 부담할 수 없게 된 젊은이와 서민층은 상대적으로 저렴한 빌라, 오피스텔로 몰리게 된 것이다. 

이에 따라 무갭(매매가와 전세가의 차이가 거의 없음)으로 깡통전세가 많이 이루어지게 되었다. 

고금리로 전세가와 매매가가 동반급락하면서 빌라왕과 같은 사기꾼뿐만 아니라 일반인들의 무자본 갭투자 파산도 속출하고 있다. 한 부동산 전문가는 “2020~2022년 전세가격이 폭등하면서 아파트에 비해 매매가와 전셋값이 덜 오른 오피스텔을 수십채씩 사들이는 무자본 갭투자가 유행했다”면서 “전세와 매매가가 동반급락하면서 갭투자 파산이 이어지고 있다”고 말했다.

깡통전세를 피하기 위해선 어떤 방법이 있지?

1. 선대출이 없는 집을 구한다.

무조건 나 (세입자가) 선순위로 집에 저당을 잡을 수 있어야 한다. 집주인이 은행에서 선 대출을 받고 내가 후순위 전세로 들어간다면 시세보다 억대로 저렴하다고 하더라도 절대 그 집은 고르면 안된다. (요즘 같은때엔 더더욱!)

2. 월세를 들어간다.

현재같은 고금리 시대에 많은 금액을 들여서 대출을 받아 이자를 감당하는 것보다 월세를 내는게 때에 따라 더 저렴할 수 있다. 단, 금리 인하시 약간의 손해보는 느낌이 들 수 있지만 내 돈을 안전하게 지킬 수 있는 방법이다.

(만에 하나 1000만원~2000만원 정도의 보증금은 못 돌려받게 되더라도 그 기간만큼 더 살면 되니 큰 손해는 아니다.)

3. 보증보험을 활용한다.

반드시 보증보험을 들어야 한다. 몇십만원을 들여서 몇억대의 소중한 내 전세금을 지킬 수 있다.

요즘 같은 시대에는 전세입자가 갑이니 임대인(집주인)에게 보증보험을 들어주는 조건을 요구해 보아도 나쁘지 않아.(물론 안해주면 내돈으로 반드시 들어야 한다)

그럼 이미 깡통 전세가 이루어 진거라면 어떤 방법이 있지?

1. 가장 좋은 방법은 보증 보험제도를 활용하는것

집주인의 사정이 안좋아지기 전 전세 보증보험에 가입해 뒀다면 사실 크게 걱정할 필요는 없다.

집주인이 못주더라도 나는 보증보험회사에서 받아서 나가면 되니까, 

근데 보증 보험 기관에 따라 100% 보증을 안해주는 것도 있다.

 

2. 그럴 때는 낮아진 집값을 활용해서 적당한 가격선이라고 생각되면 그 집을 다른 곳에 넘어가기 전에 내가 사는 것도 방법이 될 수 있다.

깡통 전세의 경우 현재 대통령이 23/4/18기준으로  ‘전세사기 매물’ 경매 중단 지시를 내렸기 때문에 경매에 넘어가기 전에 빠르게 집주인으로 부터 살고 있는 집을 적정한 가격으로 매수 하는 것도 한가지 방법이 될 수 있다.

(물론 시세보다 저렴한 가격이거나 비슷한 가격일 때) 

http://www.wikileaks-kr.org/news/articleView.html?idxno=137490 

윤 대통령, 국토부 보고이후 ‘전세사기 매물’ 경매 중단 지시 - 위키리크스한국

 

금일 (4/21) 원희룡 국토부 장관과 정의당 심상정 의원의 설전이 벌어졌는데요

골자는 이것이였습니다.

심: 정부가 전세사기 피해자들의 집을 공공매입해서 다 구제해라

원: 설사 공공매입을 하더라도 선순위 채권자들에게 돈이 가게 되어 있다. 

심: 말도 안된다. 은행이고 뭐고 피해자 부터 구제해라. 

원: 개인의 피해를 국토부가 다 떠안아야 하는 것은 둘째치고 예산이 어디있나? 비싸게 사면 납세자들이 용납않고 싸게 사면 피해자들이 원치 않는다.

심: 구제해라!!!(언성 높임)

https://www.news1.kr/articles/5021987

"무슨 돈으로, 얼마에 사란 말이냐"…'공공매입' 거듭 선 그은 원희룡

억울한 사람들의 모든 피해사례를 정부가 구제해줄 수 있으면 얼마나 좋을까요(?)

문제는 예산인데요. 모든 국민이 일부의 피해사례를 위해 세금을 쓰는것도 물론 허락치 않을 것 같습니다.

개인간의 일이더라도 국가가 나서서 바꿔야 할 점이 있는데요, 

 

돈이 없는 사람이 무분별하게 챗수를 늘리는 것을 제한하여

일정 규모이상의 임대인인 경우  전세금반환능력을 보거나

임대인 대출 제도를 마련하고 그 반환금의 대한 이자를 임대인이 갚을 수 있는지 

다른 대안이 없는지 살펴보고 제도 보완을 해야하지 않을까 싶습니다.