우선매수권이란? 최우선변제란? 최우선 변제금액

우선변제권이란?

공유자우선매수청구권 제도는 민법과 민사집행법에 그 규정이 나와 있는데, 다른 공유자와의 유대관계를 유지하고 공유지분의 매각으로 인해 기존의 공유자에게 그 공유지분을 매수할 기회를 주는 것이다.

즉 임차인(세입자)가 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을때 지분소유자나 임차인이 우선적으로 공유 지분을 매수할 기회를 주는 것 입니다.

 

우선매수권이 있어도 무엇이 문제?

우선매수권을 도입하려면 법 개정이 필요한데, 그때까지 현재 진행 중인 경매를 유예할 수 있을지도 미지수다. 정부는 이날부터 금융권에 경매 유예에 관한 협조를 구하고 행정안전부도 전세사기 피해자 거주 주택이 경매나 공매에 넘어가면 지방세보다 전세금을 먼저 돌려주도록 하는 방안을 추진하기로 했다. 하지만 채권자가 개인이나 채권추심업체일 경우까지 경매 유예 협조를 구하기는 어려운 상황이다.

 

임대인이 금융권에 저당을 잡힌 경우 경매에 넘어 가는 것을 유예시킬 수 있지만

개인에게 돈을 빌려서 저당을 잡았거나 사채를 빌린 경우에는 경매 유예시키기 어려운 상황입니다.

다른 사기 사건과 형평성 논란. 모든 사기피해자에게 공공재원을 지불해야하냐는 문제

당정이 경매 자금에 대한 장기 저리대출을 추진하는 것도 세입자가 당장 목돈을 마련하기 어렵기 때문이다. 금융당국과 금융권은 전세사기 피해자가 낙찰대금(경락자금)이 필요한 경우 특례보금자리론을 기존보다 낮은 금리로 지원하기로 했다.

이 역시 공공재원이 필요하다. 국토교통부 관계자는 “어떤 기금에서 대출 재원을 마련할지 정해지지 않았다”며 “관계부처 협의가 필요하다”고 했다. 금융사가 손실을 입고 공적 재원이 소진된다는 부작용도 우려된다.

 

 

 부동산업계에 따르면 인천 미추홀구 숭의동의 전세사기 빌라(전용면적 50㎡)가 지난달 24일 법원 경매에서 1억2010만 원에 낙찰됐다. 우선 집주인에게 돈을 빌려준 금융기관이 선순위 채권자로서 8980만 원을 배당받았다. 세입자는 후순위 채권자로 전세 보증금 7500만 원으로 소액임차인으로 인정받아 2700만 원을 최우선변제받았다. 보증금 4800만 원을 잃은 것.

만약 이 집을 세입자가 우선매수권으로 같은 금액(1억2010만 원)에 낙찰받았다면, 세입자는 자신이 받아야 할 2700만 원을 제외한 9310만 원을 대출 받거나 스스로 마련해서 법원에 내야 한다. 이 경우 돌려받지 못한 보증금 4800만 원에 9310만 원을 합한 1억4110만 원에 해당 집을 매수하는 셈이다. 집의 소유권은 가져갈 수 있지만, 경매 낙찰가보다 자기 부담액이 커지는 데다 향후 시세가 떨어질 경우 손해는 더 커질 수밖에 없는 구조다. 최우선변제도 못 받는다면 우선매수권 행사 시 부담은 더 커진다.

 

 

최우선 변제금

최우선 변제는 

해당 지역, 금액에 따라 소액보증금인 경우에는 이 금액을 최우선으로 변제 해준다는 내용입니다.

인천으로 보았을때 2호 과밀억제권역으로 전세금/월세 보증금이 1억4500만원 이하여야 하고 그 중 금액은 4800만원까지 변제받을 수 있다는 내용입니다.

#소액임차인 만 적용되는 내용이며 고액 임차인의 경우 해당되지 않는다는 사각지대에 놓여있습니다.